廣東高院發(fā)布多元化解物業(yè)糾紛示范案例
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打造全流程多途徑高效率解紛新機(jī)制 今天，廣東省高級(jí)人民法院發(fā)布一批物業(yè)服務(wù)合同糾紛多元化解示范案例，涉及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、小區(qū)車位物業(yè)收費(fèi)、舊物業(yè)退場、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)等爭議的高效化解。全省法院致力于打造全流程多途徑高效率解紛新機(jī)制，以司法之力守護(hù)“萬家燈火”。2024年，物業(yè)糾紛案件持續(xù)兩年總體呈下降趨勢，訴前、訴中調(diào)處各類糾紛7.6萬余件。 此次一共發(fā)布6個(gè)案例，在創(chuàng)“幸福港灣治理中心”建和諧社區(qū)案中，法院通過小區(qū)治理中心，與綜治、司法、婦聯(lián)等多家成員單位形成合力，加強(qiáng)糾紛源頭預(yù)防化解，保障小區(qū)和諧安定。在府院聯(lián)動(dòng)“夜間出攤”促和解案中，法院啟動(dòng)“法庭+綜治+城建”工作機(jī)制，多方聯(lián)合開展物業(yè)糾紛治理專項(xiàng)行動(dòng)，共同派出27名工作人員前往小區(qū)“擺攤設(shè)點(diǎn)”，傾聽業(yè)主意見，釋法答疑，大部分業(yè)主交納了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也撤回了起訴，取得良好效果。在“行業(yè)調(diào)解+首案示范”多元解紛案中，法院探索引入“行業(yè)調(diào)解模式”，聯(lián)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理協(xié)會(huì)進(jìn)行訴前調(diào)解，選取典型首案判決，以判促調(diào)，取得了較好的調(diào)解結(jié)果。 據(jù)了解，廣東法院近年來積極參與社區(qū)治理，做深做實(shí)新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，聚合社會(huì)多方力量多措并舉化解物業(yè)糾紛，推動(dòng)該類糾紛抓早抓小，避免訴訟對(duì)抗導(dǎo)致矛盾加深、問題難解。2024年，全省法院物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審結(jié)案42636件，其中11098件在訴中通過調(diào)解方式結(jié)案，調(diào)解結(jié)案的案件同比增長了125%。通過實(shí)質(zhì)化解業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾糾紛，既保障了業(yè)主權(quán)益，又推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。 一、創(chuàng)“幸福港灣治理中心”建和諧社區(qū) 基本案情 東莞市某小區(qū)開發(fā)商贈(zèng)送了325個(gè)地下停車位給業(yè)主使用，大部分業(yè)主認(rèn)為無需交納車位的物業(yè)管理費(fèi)，有的業(yè)主自交付之日起即未支付過物業(yè)費(fèi)，欠費(fèi)超過一年。物業(yè)公司擬通過訴訟的方式向業(yè)主們索要欠費(fèi)。東莞市第二人民法院沙田法庭設(shè)立的“幸福港灣小區(qū)治理中心”接到糾紛后，迅速開展訴前調(diào)解。經(jīng)過努力，物業(yè)公司與200多戶欠費(fèi)的業(yè)主達(dá)成和解，其中153戶繳清了欠費(fèi)，還有100戶協(xié)商按月繳納，最終成功追回物業(yè)費(fèi)20余萬元。 工作亮點(diǎn) 東莞市第二人民法院與沙田鎮(zhèn)黨委合作，在沙田法庭成立全國首個(gè)住宅小區(qū)治理中心——“幸福港灣小區(qū)治理中心”，在黨委領(lǐng)導(dǎo)下，法庭與綜治、司法、公安、房管、住建、城管、人社、婦聯(lián)、工商聯(lián)等多家成員單位形成合力，全面加強(qiáng)小區(qū)糾紛源頭預(yù)防化解。治理中心強(qiáng)化法官靠前指導(dǎo)調(diào)解的職責(zé)，接到糾紛后由法官和專職調(diào)解員了解案情和研判解決辦法，如上述案件中，針對(duì)糾紛特點(diǎn)，開展訴前示范調(diào)解，明確使用費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的區(qū)別，推動(dòng)類似糾紛得到批量化解，保障小區(qū)的和諧安定。 二、府院聯(lián)動(dòng)“夜間出攤”促和解 基本案情 某物業(yè)公司系中山市某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，于2022年年底撤離該小區(qū)。小區(qū)部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不達(dá)標(biāo)，拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主超百戶，其中有業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)長達(dá)兩年，物業(yè)公司遂陸續(xù)起訴至法院。中山市第一人民法院坦洲法庭牽頭聯(lián)合多方基層力量開展專項(xiàng)行動(dòng)。在該小區(qū)77件物業(yè)費(fèi)糾紛案件中，有59戶業(yè)主自動(dòng)交納了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司撤回起訴，撤訴率達(dá)76.62%。 工作亮點(diǎn) 中山市第一人民法院坦洲法庭針對(duì)部分小區(qū)物業(yè)糾紛存在已久且復(fù)雜，涉及業(yè)主眾多、矛盾容易激化的特點(diǎn)，建立“法庭+綜治+城建”的工作機(jī)制。按照“源頭預(yù)防為先、非訴機(jī)制挺前、法院裁判終局”的工作思路，對(duì)物業(yè)糾紛開展靶向治理，充分調(diào)動(dòng)多方基層力量積極參與解紛，構(gòu)建糾紛源頭化解聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制。 為方便群眾反映問題，各單位聯(lián)合派出工作人員選定在夜間七點(diǎn)開始前往小區(qū)“擺攤設(shè)點(diǎn)”，負(fù)責(zé)傾聽并記錄業(yè)主意見，適時(shí)釋法答疑、促使調(diào)解、消除法律“盲點(diǎn)”、送達(dá)法院文書等，推動(dòng)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛前端治理，探索出化解物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛的新路徑，將化解小區(qū)物業(yè)糾紛工作融入到社會(huì)治理大格局中，實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。 三、“行業(yè)調(diào)解+首案示范”多元解紛 基本案情 深圳市南山區(qū)某小區(qū)更換物業(yè)公司后，前物業(yè)公司有部分應(yīng)收物業(yè)費(fèi)未能收繳。2023年5月至9月期間，該公司先后將多名業(yè)主訴至法院，要求業(yè)主返還物業(yè)服務(wù)合同履行期間拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用。最終，經(jīng)法院調(diào)解，39件物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案件以和解撤訴方式結(jié)案。 工作亮點(diǎn) 深圳市南山區(qū)人民法院堅(jiān)持和發(fā)展新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，與深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)展開全面合作，探索引入“行業(yè)調(diào)解模式”，最大限度整合基層調(diào)解資源，激活行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解力量潛能。物業(yè)協(xié)會(huì)在接受法院委托調(diào)解后，物業(yè)糾紛專業(yè)調(diào)解員團(tuán)隊(duì)與業(yè)主逐個(gè)溝通、分析利弊，結(jié)合案例釋明案件進(jìn)入訴訟程序的大致結(jié)果和影響，并盡量為業(yè)主爭取最優(yōu)調(diào)解方案。物業(yè)公司也在協(xié)會(huì)建議下指定對(duì)接人員配合調(diào)解工作。法院則做好訴調(diào)對(duì)接，對(duì)調(diào)解不成的，選取典型首案判決，以判促調(diào)，實(shí)現(xiàn)訴訟與調(diào)解的無縫銜接。法院還與協(xié)會(huì)多次共同約談物業(yè)公司，增強(qiáng)化解矛盾糾紛的實(shí)效，做深做實(shí)“抓前端、治未病”，促使大量矛盾糾紛在家門口、行業(yè)內(nèi)得到實(shí)質(zhì)化解，避免糾紛成訟，切實(shí)提升矛盾糾紛預(yù)防化解法治化水平。 四、打造“法院+人大代表”解紛新模式 基本案情 肇慶市某物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，為其提供物業(yè)管理服務(wù)。2022年1月至2024年5月，共6戶業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司多次催收未果，遂向肇慶市端州區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求6戶業(yè)主交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及違約金。經(jīng)法院指派2名具有區(qū)人大代表身份的調(diào)解員調(diào)解后，6戶業(yè)主均當(dāng)場繳納完所拖欠的物業(yè)費(fèi)3萬余元，物業(yè)糾紛在訴前實(shí)現(xiàn)批量實(shí)質(zhì)化解。 工作亮點(diǎn) 肇慶市端州區(qū)人民法院與區(qū)人大常委會(huì)建立“法院+人大代表”訴前調(diào)解新模式。一是“向前”延伸，在轄區(qū)4個(gè)街道設(shè)立人大代表聯(lián)絡(luò)站，推動(dòng)矛盾糾紛源頭就地化解；二是“對(duì)癥”解紛，組建物業(yè)糾紛訴前調(diào)解團(tuán)隊(duì)，選聘住建、街道辦、居委會(huì)等對(duì)應(yīng)專業(yè)、領(lǐng)域的人大代表擔(dān)任調(diào)解員介入調(diào)解，人大代表在調(diào)解工作中具有社會(huì)威望高、群眾基礎(chǔ)好、溝通化解能力強(qiáng)的優(yōu)勢，能將業(yè)主指出的物業(yè)服務(wù)問題向物業(yè)公司反饋，并督促物業(yè)公司主動(dòng)改進(jìn)服務(wù)，另一方面也向業(yè)主釋明拖欠物業(yè)費(fèi)的違約責(zé)任及不良后果，促使業(yè)主主動(dòng)繳清費(fèi)用；三是“共同”發(fā)力，將人大代表的群眾基礎(chǔ)和專業(yè)優(yōu)勢與法官法律專業(yè)優(yōu)勢相結(jié)合。法院指派指導(dǎo)法官對(duì)調(diào)解全程跟進(jìn)、協(xié)助、指導(dǎo)，法官結(jié)合物業(yè)法律法規(guī)和示范判例，釋明雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任，為物業(yè)公司整改提出法律建議，為群眾提供更精準(zhǔn)高效調(diào)解，推動(dòng)物業(yè)糾紛前端治理、多元化解。 五、“首案示范+司法建議”聯(lián)動(dòng)解紛 基本案情 清遠(yuǎn)市某小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，次年更換前期物業(yè)公司，因撤場問題發(fā)生糾紛。清遠(yuǎn)市清城區(qū)人民法院作出判決，要求前期物業(yè)公司限期將物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)。前期物業(yè)公司被強(qiáng)制清退后，向法院提起205起物業(yè)服務(wù)合同訴訟，要求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)用。法院通過“首案示范+司法建議”等方式推動(dòng)案件調(diào)解，最終該小區(qū)182戶業(yè)主按照司法建議履行義務(wù)。前期物業(yè)公司亦認(rèn)可法院判決的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不再起訴。 工作亮點(diǎn) 清遠(yuǎn)市清城區(qū)人民法院充分運(yùn)用“首案示范+司法建議”模式，即對(duì)具有示范性意義的案件進(jìn)行了裁判，再以示范案例作為“樣板”，向業(yè)主委員會(huì)發(fā)出《司法建議》，《建議》對(duì)物業(yè)糾紛中物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)繳范圍、計(jì)算方式、費(fèi)用沖抵、違約金等問題進(jìn)行充分說明。該模式為調(diào)解工作提供了強(qiáng)大的助力，隨后法官在此基礎(chǔ)上向雙方當(dāng)事人進(jìn)行釋法說理，在物業(yè)糾紛調(diào)解中具有良好效果。 六、“逐一調(diào)研走訪+現(xiàn)場集中調(diào)處”聯(lián)動(dòng)解紛 基本案情 吳川市某物業(yè)公司以其管理的某小區(qū)其中455戶業(yè)主集體拖欠其物業(yè)費(fèi)為由，向吳川市人民法院提起訴訟。案件經(jīng)雙方同意，轉(zhuǎn)訴前調(diào)解。經(jīng)過法院多輪調(diào)解，目前該小區(qū)物業(yè)糾紛已解決285件，涉及金額30余萬元。 工作亮點(diǎn) 該案能妥善化解，得益于吳川市人民法院的“逐一調(diào)研走訪+現(xiàn)場集中調(diào)處”模式。一是準(zhǔn)確掌握糾紛的根源，由于涉及業(yè)主較多，法院先組織雙方調(diào)解了解整體情況，聽取初步意見；二是逐一調(diào)研走訪，在聽取初步意見后，由調(diào)解人員深入到糾紛所在小區(qū)，逐一走訪業(yè)主，匯總問題；三是現(xiàn)場集中調(diào)處，在了解到大部分業(yè)主有調(diào)解和履行的意向后，法院在小區(qū)舉行現(xiàn)場調(diào)處會(huì)，派出十人調(diào)解團(tuán)到該小區(qū)，快速回應(yīng)和處理業(yè)主提出的問題，當(dāng)場促成186件糾紛調(diào)解并當(dāng)場履行；四是邀請(qǐng)政法委等相關(guān)部門參與聯(lián)合調(diào)解，爭取地方支持聯(lián)合多單位、部門進(jìn)行處理。
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